아파트 증여 시 세금 계산 실전 예시 – 부담부 증여까지

들어가며: “증여는 상속보다 싸다?”

40대 이상 다주택자가 가장 많이 고민하는 문제는 바로 “언제, 어떤 방식으로 자산을 넘겨야 가장 유리한가”입니다.
많은 사람들이 “증여가 상속보다 유리하다”라고 막연히 알고 있지만, 실제로 계산을 해보면 상황에 따라 정반대 결과가 나오기도 합니다.

특히 최근 몇 년간 집값이 빠르게 오르면서, 증여 타이밍과 방법에 따라 수천만 원~수억 원 차이가 발생할 수 있습니다. 오늘은 아파트 증여 시 실제 계산 예시를 통해 세금 구조를 이해하고, 나아가 부담부 증여까지 알아보겠습니다.

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1. 증여세의 기본 구조

(1) 증여세 부과 원칙

• 증여란? 타인에게 무상으로 재산을 이전하는 것
• 증여세 과세대상: 증여 재산가액 – 증여재산공제 = 과세표준

(2) 증여재산공제 한도 (10년 단위 합산)

• 배우자: 6억 원
• 성인 자녀: 5000만 원
• 미성년 자녀: 2000만 원
• 부모로부터 자녀: 5000만 원
  👉 즉, 아파트를 자녀에게 증여할 경우 5000만 원까진 공제, 그 이상은 과세

(3) 증여세율 구조

• 과세표준 1억 이하: 10%
• 1억 초과 ~ 5억 이하: 20%
• 5억 초과 ~ 10억 이하: 30%
• 10억 초과 ~ 30억 이하: 40%
• 30억 초과: 50%

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2. 아파트 증여 세금 계산 예시

사례 ①: 시세 5억 원 아파트, 성인 자녀 증여

• 증여재산: 5억 원
• 공제: 5000만 원
• 과세표준: 4억 5000만 원
• 세율: 20% (누진공제 1000만 원)
• 계산: 4억 5000만 원 × 20% – 1000만 원 = 8000만 원

👉 자녀에게 5억 아파트 증여 → 증여세 약 8000만 원

사례 ②: 시세 12억 원 아파트, 성인 자녀 증여

• 증여재산: 12억 원
• 공제: 5000만 원
• 과세표준: 11억 5000만 원
• 세율: 40% (누진공제 1억 6000만 원)
• 계산: 11억 5000만 원 × 40% – 1억 6000만 원 = 3억 2천만 원

👉 자녀에게 12억 아파트 증여 → 증여세 약 3억 2000만 원

사례 ③: 시세 20억 원 아파트, 배우자 증여

• 증여재산: 20억 원
• 공제: 6억 원 (배우자)
• 과세표준: 14억 원
• 세율: 40% (누진공제 1억 6000만 원)
• 계산: 14억 원 × 40% – 1억 6000만 원 = 4억 0천만 원

👉 배우자에게 20억 아파트 증여 → 증여세 약 4억 원

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3. 부담부 증여란 무엇인가?

부담부 증여는 채무(대출)를 함께 넘기는 증여 방식입니다.
즉, 아파트를 증여하면서 해당 부동산에 설정된 담보대출을 함께 이전하는 것.

(1) 특징

• 증여재산 – 채무액 = 순수 증여재산
• 채무액 부분은 양도세 과세 대상 (매도한 것으로 봄)
• 따라서 증여세와 양도세가 동시에 발생

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4. 부담부 증여 계산 예시

사례 ④: 시세 10억 아파트, 대출 4억 남음 → 성인 자녀에게 증여

• 증여재산가액: 10억 원
• 채무액: 4억 원 → 양도세 과세 대상
• 순수 증여재산: 6억 원

👉 세금 구조

• 증여세: (6억 – 5000만) = 5억 5000만 × 30% – 6000만 = 약 1억 원
• 양도세: 채무 4억을 양도한 것으로 간주 → 취득가액과 차익에 따라 별도 계산

👉 결과: 증여세 약 1억 + 양도세 수천만 원 (구체적 취득가액에 따라 달라짐)

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5. 증여 타이밍에 따른 세금 차이

• 시세가 낮을 때 증여: 증여세 적음, 향후 시세 상승분 과세 피함
• 시세가 높을 때 증여: 증여세 부담 큼, 상속세 대비 여전히 유리할 수도 있음
• 대출이 많을 때 부담부 증여: 증여세 줄지만 양도세 발생

👉 따라서 증여는 “세율 구조 + 가족 상황 + 부동산 가치 흐름”을 모두 고려해야 합니다.

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6. 전략적 결론

1. 5억~10억 아파트: 단순 증여가 더 유리
2. 10억 이상 고가 아파트: 부담부 증여 활용 고려
3. 배우자 증여: 6억 공제 활용 가능, 절세 효과 큼
4. 자녀 증여: 시세 상승 전 조기 증여가 핵심
5. 증여 + 상속 분산: 일부는 증여, 일부는 상속으로 나누는 포트폴리오 전략 필요

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마무리: 증여는 단순히 “세금 줄이기”가 아니다

증여는 세금을 줄이는 방법이기도 하지만, 동시에 가족 간 자산 이전 계획이기도 합니다.
따라서 단순히 지금 세금만 보고 결정할 게 아니라,

• 자녀의 연령, 소득, 자산관리 능력
• 향후 집값 전망
• 상속까지 고려한 종합 자산 설계

이 모든 요소를 함께 고려해야 합니다.

👉 정답은 항상 “내 상황에 맞는 전략”입니다.
세금은 결국 계산 싸움이므로, 증여 전 반드시 세무 상담을 통해 시뮬레이션을 해보는 것이 최선입니다.