다주택자 보유 전략 – 팔까? 증여할까? 무엇이 유리한가

들어가며: 다주택자의 고민은 무겁다

2025년 현재, 다주택자는 여전히 세제 규제의 중심에 서 있습니다.
종합부동산세 중과, 양도세 중과, 취득세 중과 등 3중 규제가 유지되고 있어 단순히 ‘보유’만 해도 부담이 큽니다.

따라서 다주택자라면 반드시 보유 전략을 세워야 합니다.

• 그대로 보유하며 임대 수익을 극대화할 것인가?
• 일부 매도해 세금 부담을 줄일 것인가?
• 자녀에게 증여해 장기적인 절세를 꾀할 것인가?

오늘은 이 세 가지 선택지를 비교하며 현실적인 다주택자 전략을 정리해드립니다.

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1. 보유 전략 – 임대수익 중심으로 버티기

(1) 장점

• 주택 가격 상승 시 시세차익 기대 가능
• 임대료를 통한 현금흐름 확보
• 매도하지 않아 양도세 발생하지 않음

(2) 단점

• 종부세, 재산세, 임대소득세 등 매년 세금 폭탄
• 정부 정책이 불리할 경우 보유 리스크 증가
• 유동성 확보 어려움

(3) 사례

서울 강남에 아파트 2채, 지방에 1채 보유 → 공시가격 합산 30억

• 종부세 + 재산세: 연간 약 3000만 원 이상 부담
• 월세 수입 700만 원 → 세금·관리비 제외 시 순이익 400만 원

👉 보유 전략은 단기적으로 현금흐름 확보에는 유리하지만, 장기적으로는 세금 리스크가 크다

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2. 매도 전략 – 일부 팔아서 세금 줄이기

(1) 장점

• 보유세 즉시 감소 (종부세·재산세 절감)
• 현금화로 다른 투자 가능
• 1주택자로 전환 시 양도세 비과세 혜택 가능

(2) 단점

• 양도세 중과세율 적용 (최대 70%) → 세금 폭탄 위험
• 시장 상황에 따라 원하는 가격에 팔기 어려움

(3) 사례

3주택자, 시세 15억 아파트 매도

• 양도차익 7억 → 양도세 약 3억 이상 발생
• 하지만 매도 후 2주택자로 전환 → 종부세 부담 대폭 경감

👉 매도 전략은 세금 폭탄을 각오해야 하지만, 장기적으로는 보유세를 줄이는 효과가 크다

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3. 증여 전략 – 자녀에게 미리 넘기기

(1) 장점

• 장래의 상속세 부담을 줄일 수 있음
• 취득 시점 기준으로 가치 확정 → 향후 시세차익에 대한 과세 회피
• 증여 후 자녀 명의로 장기보유특별공제 등 활용 가능

(2) 단점

• 증여세 부담 (10년 단위 공제 한도 초과 시 수천만~수억 원 세금 발생)
• 증여세율 10~50% → 고가 주택일수록 부담
• 자녀의 자산관리 역량이 부족하면 리스크

(3) 사례

시세 12억 아파트, 자녀에게 증여

• 증여세 공제: 성인 자녀 5000만 원
• 과세표준: 11억 5000만 원 → 증여세 약 4억 이상 발생
• 그러나 10년 뒤 시세가 20억이 되면, 상속세 대비 훨씬 유리

👉 증여 전략은 현재 세금은 크지만, 미래 세금 부담을 크게 줄일 수 있다

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4. 전략 비교 요약

전략	장점	단점	적합 대상
보유	임대수익 확보, 시세차익 기대	보유세 부담, 정책 리스크	현금흐름 중시, 세금 감당 가능
매도	보유세 절감, 현금화	양도세 중과, 시세 의존	단기 세금 부담 줄이고 싶은 경우
증여	상속세 절감, 장기 절세	증여세 부담 큼	자산 승계 계획 있는 고자산가

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5. 종합 전략: 상황별 선택 가이드

① 현금흐름 중심 투자자라면 → 보유 전략 강화

• 월세·전세 수익이 안정적으로 나오고, 세금 납부 후에도 흑자 구조라면 보유가 유리합니다.
• 특히 은퇴 후 현금흐름 생활자를 희망하는 50대 이상은 주택을 ‘현금머신’으로 보는 것이 바람직합니다.
• 다만 보유세 부담이 점점 커지므로 임대사업자 등록, 리모델링을 통한 임대가치 상승 등 부가 전략을 함께 고려해야 합니다.

👉 예시:
강남 아파트 2채, 세종시 아파트 1채 보유 → 임대 수익 월 800만 원, 종부세+재산세 연 3000만 원.
세금을 감당하고도 연간 6600만 원 수익이 남으므로 보유 유지 가능.

② 단기 세금 부담이 너무 크다면 → 부분 매도 전략

• 다주택 상태에서 종부세 부담이 연간 수천만 원에 이른다면, 일부 매도를 고려해야 합니다.
• 특히 시세가 정점에 가까운 아파트를 정리하면 유동성 확보 효과가 큽니다.
• 매도 시 양도세 중과가 걸리지만, 장기보유특별공제, 1세대 1주택 비과세 요건 충족 등을 활용하면 세금을 줄일 수 있습니다.

👉 예시:
서울 10억 아파트(15년 보유), 경기 6억 아파트(5년 보유), 지방 3억 아파트 보유.
→ 지방 아파트 매도 시 양도세 부담 크지 않음.
→ 장기보유한 서울 아파트는 실거주 요건을 충족해 비과세 활용 가능.
→ 결과적으로 중간 가격대 아파트만 남겨 종부세 부담도 낮추고 현금도 확보.

③ 장기 자산 승계 고려한다면 → 증여 전략

• 40대 후반~50대 다주택자의 경우, 이미 자산이 일정 수준 이상 형성되어 있기에 상속세 절세가 중요한 과제입니다.
• 이때 자녀에게 조기 증여를 진행하면 향후 가격 상승분에 대한 세금은 피할 수 있습니다.
• 특히 부담부 증여(대출을 함께 넘기는 방식)를 활용하면 증여세를 줄일 수 있음.

👉 예시:
현재 시세 12억 아파트 → 자녀에게 증여.
증여 시 과세표준 11억 5000만 원, 증여세 약 4억.
하지만 10년 뒤 아파트 시세가 20억이 되면, 상속세 과세표준은 크게 늘어났을 것.
즉, 지금 증여하는 것이 결과적으로 더 유리.

④ 혼합 전략 – 보유 + 매도 + 증여 포트폴리오

사실 현실적으로는 보유·매도·증여 중 하나만 선택하는 경우는 드뭅니다.
오히려 ‘혼합 전략’이 가장 효율적입니다.

• 고가 아파트: 자녀에게 증여 → 장래 상속세 대비
• 중저가 아파트: 매도 → 종부세 부담 즉시 경감 + 현금 확보
• 임대 수익 높은 아파트: 보유 유지 → 안정적 현금흐름

👉 예시 포트폴리오:
서울 강남 아파트(20억) → 자녀에게 증여
경기 분당 아파트(9억) → 매도, 현금 확보
지방 빌라 2채 → 월세 수익 위해 보유

이렇게 하면

• 종부세 부담 ↓
• 양도세 일부 부담 있지만 현금 확보 ↑
• 미래 상속세 ↓
• 안정적 임대 수익 유지

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6. 전략 선택의 핵심 체크리스트

1. 내 보유 주택의 시세·공시가격 합계는 얼마인가?
2. 매년 내는 보유세 총액이 현금흐름에서 감당 가능한 수준인가?
3. 자녀 증여를 고려할 경우, 지금 증여세와 미래 상속세 중 어떤 것이 더 유리한가?
4. 보유 주택 중 실거주 요건 충족 주택은 있는가? (양도세 비과세 가능 여부)
5. 내 목표는 현금흐름 확보인가, 세금 최소화인가, 자산 승계인가?

👉 이 다섯 가지 질문에 답하면, 어떤 전략을 선택해야 할지 명확해집니다.

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결론: 다주택자는 ‘전략가’가 되어야 한다

다주택자의 최대 리스크는 세금 폭탄입니다.
그러나 무조건 매도하거나 증여하는 것이 능사는 아닙니다.

• 보유, 매도, 증여 중 어떤 선택이 최선인지는
  👉 자신의 현금흐름, 자산 규모, 상속 계획, 정책 방향에 따라 달라집니다.

따라서 다주택자라면 반드시 세무 상담을 병행하며 맞춤 전략을 세우는 것이 필요합니다.
결국 핵심은 “지금의 세금만이 아니라, 미래의 세금까지 고려한 장기 전략”입니다.