취득세, 등록세, 지방세 등 부동산 거래 시 숨은 비용들

들어가며: 집값만 준비하면 끝일까?

많은 분들이 집을 살 때 매매가만 준비하면 된다고 생각합니다.
하지만 실제로 계약 과정에 들어가면 취득세, 등록세, 지방세, 법무사 비용, 각종 수수료 등 추가 비용이 만만치 않게 발생합니다.
특히 40대 이상 세대에게는 단순히 집을 사는 것이 아니라 투자, 상속, 증여와 연결되기 때문에 이 숨은 비용이 더욱 중요합니다.

오늘은 부동산 거래 시 반드시 챙겨야 할 부대 비용들을 하나씩 정리해보겠습니다.

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1. 취득세 – 집을 사자마자 발생하는 세금

(1) 기본 개념

• 부동산을 취득하면 반드시 내야 하는 지방세
• 취득세율은 주택 가격, 주택 수, 거래 목적(일반/법인)에 따라 달라짐

(2) 세율 구조 (2025년 기준)

• 6억 이하: 1%
• 6억 초과 ~ 9억 이하: 2%
• 9억 초과: 3%
• 다주택자는 중과세율(8%~12%) 적용

👉 즉, 같은 아파트라도 1주택자는 1~3%인데, 다주택자는 10% 가까이 세금을 내야 할 수 있음.

(3) 예시

• 7억 아파트 → 취득세 약 1400만 원
• 15억 아파트 → 취득세 약 4500만 원

👉 집값 외에도 수천만 원의 현금이 필요하다는 점 주의

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2. 등록세(현재는 취득세에 통합)

예전에는 ‘등록세’가 별도로 있었지만, 지금은 취득세와 통합되어 있습니다.
다만 등기 절차 비용(등기세, 교육세 등 부가세) 명목으로 여전히 비용이 발생합니다.

• 보통 주택가의 0.2%~0.4% 수준
• 법무사를 통해 등기 진행 시 수수료 포함

👉 집값이 클수록 등록 관련 비용도 따라 커진다는 점 기억해야 합니다.

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3. 지방세와 부가세

(1) 지방교육세

• 취득세의 10%를 추가로 부과
• 예: 취득세 1000만 원 → 지방교육세 100만 원

(2) 농어촌특별세

• 고가 주택(비과세 한도 초과분) 또는 다주택자 취득 시 부과
• 취득세의 20% 수준

👉 결국 취득세만 계산하면 안 되고, 지방세와 부가세까지 합쳐서 잡아야 실제 비용이 보임

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4. 부동산 거래 시 추가 발생 비용

(1) 법무사 비용

• 소유권 이전 등기 대행 시 발생
• 주택 규모에 따라 보통 30만~70만 원
• 대출이 있으면 근저당 설정 비용 추가

(2) 중개보수(중개수수료)

• 매매가 구간별로 법정 상한선 존재
• 예: 9억 아파트 → 약 810만 원(법정 상한 0.9%)

(3) 인지세

• 매매 계약서 작성 시 부과
• 보통 수십만 원 수준 (거래 금액 따라 차등)

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5. 사례로 보는 총 비용 계산

사례 ①: 7억 원 아파트, 1주택자 매입

• 취득세: 약 1400만 원
• 지방교육세: 140만 원
• 법무사 비용: 50만 원
• 중개수수료: 약 600만 원
  👉 총 부대 비용: 약 2200만 원

사례 ②: 15억 원 아파트, 1주택자 매입

• 취득세: 약 4500만 원
• 지방교육세: 450만 원
• 농어촌특별세: 약 900만 원
• 중개수수료: 약 1350만 원
• 법무사 비용: 70만 원
  👉 총 부대 비용: 약 7200만 원

사례 ③: 10억 아파트, 다주택자 매입 (중과세율 적용)

• 취득세율: 8% 적용
• 취득세: 약 8000만 원
• 지방교육세 + 농어촌특별세: 약 2400만 원
• 법무사 + 수수료: 약 1000만 원
  👉 총 부대 비용: 약 1억 1000만 원

사례 ④: 5억 원 빌라, 생애 최초 구입 (세제 혜택 적용)

• 취득세율: 기본 1%지만, 생애 최초 구입자 취득세 감면 적용
• 취득세: 약 250만 원 (50% 감면 적용 시)
• 지방교육세: 25만 원
• 중개보수: 약 200만 원
  👉 총 부대 비용: 약 500만 원
  👉 소액 주택 + 생애 최초 혜택으로, 숨은 비용이 크게 줄어드는 사례

사례 ⑤: 상속으로 받은 12억 아파트, 상속등기 진행

• 취득세는 상속 시 과세되지 않음
• 다만 상속등기 등록세 + 법무사 비용 발생 (약 200만~300만 원)
• 상속세 별도 과세 (과세표준·공제에 따라 수천만 원 가능)
  👉 매매가 아닌 상속의 경우, 취득세는 면제되지만 상속세 부담이 클 수 있음

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6. 과거와 비교: 지금은 더 무겁다

• 과거(2015~2018년): 1~3% 취득세만 내면 끝 → 지방세 부담 낮음
• 현재(2025년): 다주택 중과, 농어촌세, 지방교육세 등 얹어짐 → 실질적 부담 훨씬 증가
  👉 특히 다주택자 규제 강화로, 투자용으로 주택을 추가 구입할 때 세금 장벽이 훨씬 높아짐

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결론: 집값 외 최소 10%는 준비해야 한다

부동산 거래 시 숨은 비용은 결코 작지 않습니다.
1주택자는 집값의 2~4% 수준을, 다주택자는 10% 가까운 현금을 추가로 준비해야 합니다.

👉 따라서 부동산을 매수할 때는 반드시

• 취득세와 지방세
• 등록·법무 비용
• 중개보수
  까지 포함한 총 소요 자금을 계산해야 합니다.

“매매가만 보고 예산을 짜는 것”은 큰 착각이며, 실제 거래에서 당황하지 않으려면 미리 준비해야 합니다.