종합부동산세 피하려면? 고령자 공제·장기보유 요건 정리

들어가며: 왜 종부세가 두려운가

부동산 보유세 중 가장 무겁게 다가오는 것이 바로 종합부동산세(종부세)입니다.
특히 공시가격이 높아진 최근 몇 년 동안, 종부세는 다주택자는 물론이고 서울·수도권 고가주택 1주택자에게도 큰 부담이 되어왔습니다.

그러나 2025년 세제 개편을 통해 고령자·장기보유자에게는 상당한 절세 혜택이 주어졌습니다.
오늘은 종부세를 줄이거나 피할 수 있는 대표적인 방법인 고령자 공제와 장기보유특별공제를 중심으로 알아보겠습니다.

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1. 종합부동산세의 기본 구조

(1) 부과 기준

• 과세 기준: 공시가격 합산액에서 기본 공제액(1주택자 12억, 다주택자 6억) 초과분에 대해 부과
• 대상: 고가 1주택자, 다주택자

(2) 세율 구조

• 다주택자는 여전히 중과세율 적용
• 1주택자는 보유기간·거주기간에 따라 세율 완화 가능

👉 핵심은 ‘얼마나 오래 보유했는가, 그리고 실제 거주했는가’ 입니다.

(3) 기본 계산 구조

(① 공시가격 합계 – ② 기본공제액) × ③ 공정시장가액비율 × ④ 세율 = 종부세

 

   ① 공시가격 합계: 보유 주택 공시가격 총액

   ② 기본공제액: 1주택자 12억 / 다주택자 6억

   ③ 공정시장가액비율: 2025년 기준 60% (정부가 매년 결정)

   ④ 세율: 과세표준에 따라 0.6%~3.0% (1주택 기준)

 

(4) 종부세 간단 계산표 (2025년, 1주택자 기준)

공시가격	기본공제	과세표준 (공시가-12억)	과세표준 × 공정시장가액 (60%)	세율(예시)	종부세 대략
10억	–	없음 (12억 이하)	–	–	0원
13억	12억	1억	0.6억	0.6%	약 36만 원
15억	12억	3억	1.8억	0.6%	약 108만 원
20억	12억	8억	4.8억	0.8%	약 384만 원
25억	12억	13억	7.8억	1.0%	약 780만 원

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2. 고령자 공제 제도

(1) 적용 요건

• 만 60세 이상 고령자
• 1세대 1주택 보유자
• 실거주 충족 필요

(2) 공제율

• 60세 이상: 20%
• 65세 이상: 30%
• 70세 이상: 40%

👉 연령대가 높아질수록 공제율이 올라가므로, 은퇴 이후 장기 보유자는 실질 세금 부담이 크게 줄어듭니다.

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3. 장기보유특별공제

(1) 적용 요건

• 최소 5년 이상 보유
• 보유 + 거주 기간 충족 필요 (보유만으로는 불충분)

(2) 공제율

• 5년 이상 보유 시 20%부터 시작
• 최장 15년 이상 보유 시 40%까지 공제
• 실거주 충족 시 최대 80% 공제 가능

👉 단순히 오래 갖고 있다고 되는 게 아니라, 실거주 기록이 핵심입니다.

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4. 고령자 공제 + 장기보유 공제 = 최대 80% 혜택

• 고령자 공제와 장기보유 공제는 중복 적용 가능
• 단, 공제율 합산은 최대 80%까지
• 예시: 70세 + 15년 이상 보유 + 실거주 → 80% 공제 적용

👉 즉, 고령 + 장기 실거주라는 조건을 충족하면 종부세 부담을 획기적으로 줄일 수 있습니다.

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5. 실제 적용 사례

사례 ①: 70세 은퇴자, 20년 거주 아파트

• 공시가격: 15억
• 기본 공제 12억 제외 → 과세표준 3억
• 세액: 약 300만 원 예상
• 공제 적용: 고령자 40% + 장기보유 40% = 80% 공제
• 실제 납부 세액: 약 60만 원

👉 종부세 폭탄이 아니라, 부담 가능한 수준으로 줄어듦

사례 ②: 60세 다주택자, 10년 보유

• 공시가격 합산: 20억
• 기본 공제 6억 제외 → 과세표준 14억
• 세액: 수천만 원 수준
• 공제 불가: 다주택자라 고령자 공제·장기보유 공제 적용 불가
  👉 여전히 다주택자는 종부세 부담이 크다는 점 확인

사례 ③: 1주택 50대, 보유 15년·거주 5년

• 연령 요건 불충족 → 고령자 공제 불가
• 장기보유특별공제만 적용(40%)
  👉 아직 50대라면, 고령자 공제 혜택은 없지만 거주 기록만으로도 혜택 가능

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6. 주의해야 할 점

1. 실거주 요건 강화
   • 단순 보유만으로는 공제 폭이 제한됨
   • 거주 사실 증빙(전입신고, 공과금 납부 기록 등) 필수
2. 다주택자는 적용 불가
   • 고령자·장기보유 공제는 1세대 1주택자만 가능
3. 납부유예 제도 활용
   • 고령 무소득자의 경우, 종부세 납부를 유예할 수 있는 제도 활용 가능
   • 단, 상속·증여 시 세금 이월 발생 주의

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7. 과거와 달라진 점 (2025년 개편 관점)

• 과거(2020~2022년): 고령자 공제·장기보유 공제가 있었지만, 거주 요건이 까다롭고 혜택 체감이 낮았음
• 현재(2025년): 공제율 확대 + 실거주 인정 범위 명확화 → 고령자 실수요자에게 실질적인 혜택 제공
• 차이점 요약: “투기 억제” 중심에서 → “실거주 보호” 중심으로 정책 기조 변화

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결론: 종부세, 나이와 시간이 답이다

종합부동산세는 피하기 어렵지만, 고령자 공제와 장기보유 공제를 활용하면 충분히 줄일 수 있습니다.
결국 종부세 절세 전략은 단기적 요령이 아니라, 시간과 생활의 기록이 쌓이면서 만들어지는 결과입니다.

👉 따라서 지금부터라도 실거주 기간 관리, 장기보유 전략, 고령자 요건을 꼼꼼히 준비한다면
“종부세 폭탄”은 다른 사람의 이야기가 될 수 있습니다.