상가·토지 취득세와 주택 취득세 차이점 총정리

부동산을 살 때 가장 먼저 내야 하는 세금은 취득세입니다. 하지만 취득세는 부동산의 종류에 따라 세율과 규정이 완전히 달라집니다.

주택을 살 때 내는 취득세와, 상가·토지를 살 때 내는 취득세는 차이가 큽니다. 주택은 주택 수와 가격에 따라 세율이 달라지지만, 상가·토지는 상대적으로 단순한 세율 구조를 가지고 있습니다.

이번 글에서는 상가·토지 취득세와 주택 취득세의 차이점을 명확히 정리하고, 부동산 종류별 취득세 계산법과 절세 전략까지 한눈에 정리해드립니다.

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1. 취득세란?

취득세는 부동산을 취득할 때 내는 지방세입니다.

• 주택, 상가, 토지, 건물 등 어떤 부동산을 사든 반드시 부과됩니다.
• 취득일로부터 60일 이내 신고·납부해야 하며, 기한을 넘기면 가산세가 부과됩니다.

👉 취득세를 납부해야 소유권 이전 등기가 가능합니다.

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2. 주택 취득세 – 주택 수와 가격에 따라 달라진다

주택 취득세는 세율이 가장 복잡합니다. 이유는 정부가 실수요자(1주택자)를 보호하고, 다주택자에 대해서는 세금을 강화했기 때문입니다.

(1) 1주택자 기본세율

• 6억 이하: 1%
• 6억~9억: 2%
• 9억 초과: 3%

(2) 2주택자

• 8% 일괄 적용

(3) 3주택자 이상 및 법인

• 12% 일괄 적용

즉, 같은 9억 원짜리 아파트라도 1주택자는 2,700만 원(3%), 3주택자는 1억 800만 원(12%)을 취득세로 냅니다.

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3. 상가 취득세 – 단순하지만 세율 높다

상가(오피스텔, 상업용 건물 포함) 취득세는 주택 수와 상관없이 동일한 세율이 적용됩니다.

• 기본 세율: 4%
• 교육세(0.4%) + 지방교육세(0.16%)가 추가 → 총 4.6%

예시

• 5억 원 상가 구입 → 5억 × 4.6% = 2,300만 원 취득세

👉 상가는 다주택자 여부와 무관하게 세율이 일정하다는 점이 주택과 가장 큰 차이점입니다.

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4. 토지 취득세 – 상가와 유사

토지 취득세도 상가와 마찬가지로 주택 수와 무관합니다.

• 기본 세율: 4%
• 교육세·지방교육세 포함 → 총 4.6%

예시

• 10억 원 토지 구입 → 10억 × 4.6% = 4,600만 원 취득세

👉 토지는 주택처럼 다주택 중과세가 없기 때문에 투자자들이 세금 계산을 단순하게 할 수 있는 장점이 있습니다.

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5. 주택 vs 상가·토지 취득세 비교

구분	주택	상가	토지
세율	1~12% (주택 수·가격 따라 달라짐)	4.6%	4.6%
중과세	다주택자 중과(8~12%)	없음	없음
감면 혜택	생애 최초 주택 구입, 신혼부부 감면	거의 없음	없음

👉 핵심 요약

• 주택: 세율 다양, 다주택자 중과, 감면 제도 존재
• 상가·토지: 세율 단순(4.6%), 중과세 없음, 감면도 거의 없음

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6. 취득세 절세 전략

(1) 주택 취득세 절세

• 생애 최초 주택 구입 감면: 6억 이하 주택 최대 100% 감면
• 신혼부부·다자녀 가구 감면: 최대 50% 감면
• 일시적 2주택 비과세: 기존 주택을 2년 내 매도 시 중과 피함

(2) 상가·토지 취득세 절세

• 상가·토지는 주택처럼 감면 제도가 많지 않음
• 단, 농지 취득 시 농지취득자격증명 요건 충족 시 일부 감면 가능

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7. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 다주택자가 상가를 사면 취득세 중과되나요?
→ 아닙니다. 상가는 다주택 중과 대상이 아니며, 4.6% 고정 세율입니다.

Q2. 상가를 사면 주택 수에 포함되나요?
→ 아닙니다. 상가는 주택 수에 포함되지 않습니다.

Q3. 토지를 사면 취득세 말고 다른 세금도 있나요?
→ 취득 후 재산세 부과되며, 개발 시 개발부담금 등이 추가될 수 있습니다.

Q4. 상가·토지에도 감면 제도가 있나요?
→ 거의 없지만, 농지 등 일부 용도는 조건부 감면 가능.

Q5. 주택 취득세 감면은 상가에도 적용되나요?
→ 적용되지 않습니다. 주택 전용 제도입니다.

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결론 – 주택과 상가·토지 취득세는 완전히 다르다

주택 취득세는 다주택자 여부, 주택 수, 가격에 따라 세율이 달라지고 감면 제도도 많습니다.
반면, 상가와 토지 취득세는 세율이 단순(4.6%)하고 다주택 중과도 없지만 감면 혜택도 거의 없습니다.

즉, 주택은 세율 관리와 감면 혜택 활용이 핵심,
상가·토지는 단순 계산과 정확한 납부가 핵심입니다.

부동산을 구입할 때, 내가 사는 게 주택인지 상가인지 토지인지 먼저 확인하고, 그에 맞는 취득세 전략을 세워야 불필요한 세금 부담을 피할 수 있습니다.