부동산 증여세와 취득세, 어떤 게 더 유리할까?

부동산을 가족에게 넘길 때 가장 많이 고민하는 게 있습니다.
“팔아서 넘길까, 아니면 증여할까?”

집을 팔면 양도소득세가 나오고, 증여하면 증여세와 취득세가 붙습니다. 하지만 어느 쪽이 더 유리한지는 단순 계산으로 끝나지 않습니다. 집값, 주택 수, 증여 대상, 보유 목적 등 여러 요인이 얽혀 있어 잘못 판단하면 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

이번 글에서는 부동산 증여세와 취득세를 중심으로 두 가지 선택지를 비교해보고, 어떤 경우에 증여가 더 유리하고, 어떤 경우에는 매매가 더 나은지 구체적으로 살펴봅니다.

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1. 증여세와 취득세 – 기본 개념부터 정리

증여세란?

• 정의: 살아 있는 사람이 무상으로 재산을 넘길 때 받는 사람이 내는 세금
• 세율: 10~50% (누진세율)
• 공제 한도(10년 단위):
  • 배우자 6억
  • 자녀 5천만 원 (미성년자 2천만 원)
  • 손주·친척 1천만 원

즉, 부모가 자녀에게 3억짜리 집을 증여하면 5천만 원을 공제하고, 남은 2억5천만 원에 대해 세율을 적용해 증여세를 냅니다.

취득세란?

• 정의: 부동산을 취득할 때 내는 지방세
• 증여 시 취득세율: 3.5%
• 매매 시 취득세율: 주택 수·가격에 따라 1~12%

즉, 집을 증여받아도 취득세를 반드시 내야 합니다.

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2. 증여와 매매 – 세금 차이는?

부모가 자녀에게 집을 넘길 때 매매와 증여 두 가지 방법이 있습니다.

• 매매 → 자녀가 집을 사는 형태 → 양도소득세 + 취득세
• 증여 → 자녀에게 무상 이전 → 증여세 + 취득세

중요 포인트

• 매매를 선택하면 부모에게 양도세가 발생
• 증여를 선택하면 자녀에게 증여세가 발생

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3. 어떤 경우에 증여가 유리할까?

(1) 다주택자 종부세·양도세 부담이 클 때

• 다주택자는 양도세 중과세율(최대 75%)을 적용받습니다.
• 이런 경우 증여로 주택 수를 줄이면 종부세 절감과 양도세 회피 효과를 동시에 얻을 수 있습니다.

(2) 시세가 오르기 전

• 증여세는 증여 시점의 시세 기준으로 계산됩니다.
• 부동산 가격이 오르기 전에 증여하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

(3) 장기 보유 계획이 있을 때

• 증여받은 부동산을 5년 이상 보유 후 매도하면, 증여받은 사람의 취득가로 양도세를 계산합니다.
• 5년 이내 매도하면 증여자의 취득가 기준으로 양도세를 계산하기 때문에 주의해야 합니다.

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4. 어떤 경우에 매매가 유리할까?

(1) 증여세가 과도하게 나올 때

• 집값이 너무 비싸 증여세가 수억 원이 되는 경우, 매매가 더 유리할 수 있습니다.
• 특히 자녀 소득이 있어 대출을 활용할 수 있다면 매매로 처리하는 것이 나을 때도 있습니다.

(2) 증여 후 종부세 증가 가능성

• 증여를 받으면 주택 수가 늘어 종부세 대상이 될 수 있습니다.
• 이 경우 오히려 증여가 부담이 될 수 있습니다.

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5. 증여세와 취득세 계산 예시

사례 ① 증여
부모 → 자녀 (10억 아파트 증여)

• 증여세 계산: 10억 – 증여공제(5천만 원) = 9억 5천만 원
• 증여세율 40% 적용 → 약 3억 8천만 원
• 취득세: 10억 × 3.5% = 3천5백만 원

사례 ② 매매
부모 → 자녀 (10억 아파트 매매)

• 부모 양도세: 5억 차익 × 45% = 2억 2천만 원
• 자녀 취득세: 주택 수·가격에 따라 1~12%

결론:
다주택자가 양도세 폭탄을 맞는 상황이라면 증여가,
1주택자이거나 증여세가 너무 많이 나오는 상황이라면 매매가 유리합니다.

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6. 절세 전략

① 증여 타이밍 분산 → 10년 단위 공제 활용해 세금 줄이기
② 배우자 증여 활용 → 배우자에게는 6억까지 면세
③ 공시가격 이의신청 → 증여세 기준 금액 낮추기
④ 증여 후 5년 이상 보유 → 증여자 취득가 기준 과세 방지
⑤ 전문가 상담 필수 → 세금 계산, 증여·매매 유불리 판단

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7. FAQ

Q1. 증여하면 취득세도 내나요?
→ 네. 증여 시 취득세율은 3.5%입니다.

Q2. 매매하면 증여세는 안 내나요?
→ 네. 대신 양도세가 나옵니다.

Q3. 증여와 매매 중 세무서에서 꼼꼼히 확인하나요?
→ 예. 매매가 지나치게 저가이면 증여로 간주돼 증여세가 부과될 수 있습니다.

Q4. 다주택자가 증여하면 종부세가 줄어드나요?
→ 예. 주택 수가 줄어 종부세 부담이 줄어듭니다.

Q5. 증여 후 바로 팔면 어떻게 되나요?
→ 5년 이내 매도하면 증여자의 취득가 기준으로 양도세 계산됩니다.

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결론 – 단순 비교보다 ‘상황 맞춤 전략’이 필요하다

증여세 vs 취득세 비교는 단순히 ‘어느 게 싸냐’의 문제가 아닙니다.
다주택자인지, 1주택자인지, 집값이 얼마인지, 언제 팔 건지에 따라 세금 유불리가 달라집니다.

핵심은 ‘증여’와 ‘매매’를 절대 감으로 결정하지 말 것입니다.
세무 전문가 상담과 구체적인 세금 시뮬레이션을 통해 최적의 선택을 해야, 억 단위 세금을 절약할 수 있습니다.