1주택자 양도세 비과세 조건 – 실거주 기준 완전정리

들어가며: 왜 양도세 비과세가 중요한가

부동산을 보유하면서 가장 크게 고민되는 세금 중 하나가 양도소득세(양도세)입니다.
특히 집을 팔 때 수천만 원에서 수억 원까지 차이가 나는 것이 바로 비과세 요건 충족 여부죠.

정부는 실수요자를 보호하기 위해 일정 조건을 만족하는 1세대 1주택자에게는 양도세 비과세 혜택을 주고 있습니다.
오늘은 2025년 기준으로 1주택자가 양도세를 비과세 받기 위해 반드시 알아야 할 조건을 정리해드립니다.

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1. 기본 조건 – 1세대 1주택

• 1세대(가족 단위)가 1주택만 보유해야 함
• 세대 기준: 배우자·미혼 자녀 포함
• 일시적 2주택·상속주택·농어촌주택 등은 예외 규정 적용 가능

👉 핵심은 “주택을 실제로 1채만 보유하고 있느냐”입니다.

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2. 보유 기간 요건

• 최소 2년 이상 보유해야 함
• 단, 조정대상지역에서는 2년 보유 + 2년 거주 요건 충족해야 함

👉 보유기간 계산은 등기일 기준으로 시작

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3. 실거주 요건

양도세 비과세에서 가장 중요한 포인트가 바로 실거주 여부입니다.

• 조정대상지역 내 주택: 2년 이상 실거주 필요
• 비조정지역: 보유기간만 충족해도 가능

거주 인정 방법

• 전입신고 기록
• 실제 생활 흔적(공과금 납부 내역, 자녀 학교 기록 등)

👉 단순 전입만 해놓고 실거주하지 않으면 추후 세무조사에서 불이익 발생 가능

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4. 양도가액 기준

• 2025년 기준, 양도가액 12억 이하 주택은 비과세 가능
• 12억 초과분은 과세 대상
• 단, 초과분 전체가 과세되는 것이 아니라 12억 초과분에 해당하는 부분만 과세

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5. 예외 규정

(1) 일시적 2주택

• 기존 주택을 보유한 상태에서 새 주택 구입 후 일정 기간 내 기존 주택 매도 시, 비과세 유지 가능
• 일반지역: 3년 이내
• 조정대상지역: 2년 이내

(2) 상속주택

• 상속으로 인해 주택 수가 늘어난 경우, 상속주택은 주택 수에서 제외 가능

(3) 농어촌주택

• 일정 요건 충족 시, 별도의 농어촌주택은 주택 수에서 제외

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6. 실제 사례로 보는 양도세 비과세

사례 ①: 서울 강남 아파트, 공시가격 15억, 10년 보유, 5년 실거주

• 조건 충족: 1세대 1주택 + 2년 거주
• 양도가액 15억 → 12억 초과분(3억)에 대해서만 과세
  👉 전액 과세가 아닌, 초과분만 과세되는 점이 중요

사례 ②: 경기 외곽 비조정지역 아파트, 공시가격 9억, 5년 보유, 거주 기록 없음

• 조건 충족: 1세대 1주택 + 2년 이상 보유
• 거주 요건 불필요 (비조정지역)
• 양도가액 9억 → 12억 이하, 전액 비과세
  👉 실거주 하지 않아도 비조정지역은 ‘보유기간’만으로 비과세 가능

사례 ③: 조정대상지역 내 아파트, 2주택 상태, 기존 주택 매도 지연

• 새 아파트 전입 후 3년이 지나서 기존 주택 매도
• 규정상 기한 초과 → 일시적 2주택 비과세 요건 탈락
  👉 비과세 불가, 오히려 중과세 적용

사례 ④: 1주택자, 8억 아파트 매도, 1년 거주 후 해외 파견

• 보유기간: 5년
• 거주기간: 실제 거주 1년, 이후 해외 근무
• 예외 규정: 해외 근무 등 불가피한 사유 인정 시 거주 요건 일부 완화 가능
  👉 국외 근무, 장기 요양 등은 예외 적용 대상이 될 수 있음

사례 ⑤: 상속으로 인한 2주택자, 서울 아파트 1채 + 시골 상속주택

• 상속주택은 주택 수 계산에서 제외 가능
• 결과적으로 여전히 1주택자로 간주 → 비과세 적용 가능
  👉 상속주택은 처분하지 않아도 비과세 혜택에 영향 없음

사례 ⑥: 고가 아파트 20억, 15년 보유, 10년 실거주

• 조건 충족: 1세대 1주택, 보유 2년 이상, 거주 2년 이상
• 양도가액 20억 → 12억 초과분(8억)에 대해 과세
• 장기보유특별공제 + 실거주 공제 적용 가능 → 세금 대폭 경감
  👉 고가 아파트라도 거주 기록이 길수록 절세 가능

사례 ⑦: 신혼부부, 2년 전 분양권 계약, 올해 입주 → 일시적 2주택

• 기존 주택 매도 시한: 조정대상지역이면 2년, 비조정지역이면 3년
• 조건 충족 시 기존 주택 양도세 비과세 가능
  👉 신혼부부나 이사 과정에서 생기는 일시적 2주택은 대부분 비과세 유지

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7. 과거와 달라진 점 (2025년 기준)

• 과거(2020~2022년): 조정대상지역 지정이 많아 거주 요건 충족 어려움, 9억 초과분 과세 기준
• 현재(2025년): 12억까지 비과세 확대, 실거주 요건 완화·명확화
  👉 실거주 중심 정책은 유지하되, 기준금액 상향으로 1주택자의 부담 줄어듦

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8. 체크리스트: 비과세 받기 위해 반드시 확인할 것

• 주택 보유 수 확인 (1세대 1주택 여부)
• 보유기간 2년 이상 충족 여부
• 거주 요건 충족 여부 (조정지역 2년 거주 필수)
• 양도가액 12억 이하인지 확인
• 일시적 2주택, 상속주택 등 예외 규정 해당 여부

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결론: “실거주 + 12억 이하”가 핵심

2025년 1세대 1주택 양도세 비과세의 핵심은 간단합니다.
👉 2년 이상 실거주 + 양도가액 12억 이하

이 두 가지 조건만 충족하면 대부분 비과세 혜택을 누릴 수 있습니다.
특히 40대 이후 세대는 보유주택의 향후 매도 계획을 세울 때 반드시 이 기준을 고려해야 합니다.

세금은 준비가 답입니다.
미리 전략을 세워두면 수억 원의 차이를 만들 수 있습니다.