부동산 법인 보유 전략 – 법인 세금과 리스크 완벽 비교

들어가며: 왜 사람들은 법인으로 부동산을 살까?

최근 몇 년간 다주택자들의 보유세·양도세 부담이 크게 늘면서, “법인으로 부동산을 보유하면 절세가 된다”는 이야기를 많이 들어보셨을 겁니다.
실제로 일정 상황에서는 법인 보유가 세금 절감 효과를 주기도 하지만, 반대로 불리하거나 리스크가 커지는 경우도 있습니다.

이번 글에서는 개인 보유 vs 법인 보유의 세금 구조 차이, 법인 보유의 장단점, 그리고 실제 사례별 전략을 정리해보겠습니다.

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1. 개인 보유와 법인 보유의 세금 구조 차이

(1) 개인 보유 시 세금

• 보유세(재산세 + 종합부동산세): 고가·다주택일수록 중과세
• 양도소득세: 다주택자 중과, 최고세율 45%까지 가능
• 상속·증여세: 자녀 승계 시 과세 부담 큼

(2) 법인 보유 시 세금

• 법인세: 양도차익이 법인세로 과세 (세율 10~25%)
• 법인 보유 종부세: 개인보다 훨씬 불리 (주택 수와 상관없이 중과세율 적용)
• 배당소득세: 법인 이익을 개인이 가져올 때 추가 과세 발생
• 상속·증여세: 지분 승계 구조 활용 가능, 유연성 있음

👉 결론: 법인은 양도세 측면에선 유리할 수 있으나, 보유세는 개인보다 불리.

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2. 법인 보유의 장점

1. 양도세 절감 가능
   • 개인 최고세율(45%)보다 법인세율(25%)이 낮음
   • 양도차익이 큰 경우 법인 보유가 유리
2. 지분 분할로 자산 승계 유리
   • 법인 주식을 자녀에게 증여/상속 → 부동산 직접 이전보다 유연
3. 자산 운용 유연성
   • 법인 명의로 추가 부동산 매입·운용 가능
   • 다양한 세금·회계 처리 가능

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3. 법인 보유의 단점

1. 종부세 불리
   • 개인: 1주택 공제, 다주택자 중과 있음
   • 법인: 주택 수 상관없이 종부세 최고세율 + 법인세율 가산
2. 배당소득세 문제
   • 법인에서 번 돈을 가져오려면 배당 → 배당소득세 과세
   • 이중과세 구조 발생
3. 운영 리스크
   • 법인 설립·운영 비용 발생 (세무사 수수료, 회계 관리 등)
   • 잘못 운영 시 세무조사 리스크 높음

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4. 실제 사례 비교

사례 ①: 20억 아파트, 양도차익 10억 발생

• 개인 보유: 양도세 최고세율 적용 → 약 4억 세금
• 법인 보유: 법인세율 25% 적용 → 약 2억 5000만 세금
  👉 양도차익이 클수록 법인 보유가 유리

사례 ②: 다주택자, 종부세 부담

• 개인 보유: 다주택자 중과 → 종부세 수천만 원 부담
• 법인 보유: 주택 수 상관없이 최고세율, 공제 없음
  👉 종부세 측면에서는 법인 보유 불리

사례 ③: 상속·증여 계획이 있는 경우

• 개인 보유: 아파트 직접 증여 → 증여세 수억 원 발생
• 법인 보유: 법인 지분 증여 → 주식 가치 평가액 기준 과세
  👉 자산 승계 전략에서는 법인 보유 유리

사례 ④: 중소규모 임대사업자, 다세대주택 10채 보유

• 개인 보유: 임대소득세 + 종부세 중과 → 세금 부담 급증
• 법인 보유: 법인세율(10~25%) 적용, 임대수익 관리 효율 ↑
• 단, 법인 종부세 중과가 추가되어 실제 절세 효과는 크지 않음
  👉 임대사업자는 법인 활용 시 관리 유리하지만 절세 효과는 제한적

사례 ⑤: 법인 설립 후 배당 문제

• 법인 보유: 양도차익 10억 → 법인세 25% 적용 후 7억 5000만 남음
• 이익을 개인이 가져오려면 배당 → 배당소득세 최고 27.5% 과세
• 결과적으로 개인이 최종적으로 손에 쥐는 금액은 약 5억 4000만
  👉 법인은 배당소득세까지 고려해야 하므로 “절세 효과 착시” 주의 필요

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5. 법인 보유 전략의 핵심 체크포인트

1. 보유 목적
   • 단순히 보유 → 개인이 유리
   • 매도·양도차익 목적 → 법인 가능성 검토
2. 자산 규모
   • 소규모 보유(1~2채) → 개인
   • 대규모 보유(다수 주택, 개발사업 등) → 법인
3. 상속·증여 계획
   • 자산 승계 고려 → 법인 유리
   • 단순 보유·거주 목적 → 개인

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6. 종합 결론: 법인은 만능 절세 수단이 아니다

• 개인 보유는 단순하고 공제 혜택이 있으며, 실거주 1주택 비과세가 가능하다는 큰 장점이 있습니다.
• 법인 보유는 양도세·상속세 측면에선 유리할 수 있으나, 종부세와 배당 문제에서 불리합니다.

👉 따라서 “법인이 무조건 절세”라는 말은 오해입니다.
실제로는 자산 규모, 양도 계획, 상속 계획에 따라 결과가 달라집니다.

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마무리

부동산 법인 보유 전략은 단순히 세금 절약용이라기보다, 장기적 자산 포트폴리오 관리 방법입니다.
따라서 법인 보유 여부를 결정하기 전에는 반드시 세무 시뮬레이션을 해보고,

• 내 자산 구조
• 가족 상황
• 투자 목적
  을 모두 반영해야 합니다.

궁극적으로 법인 보유는 일부 다주택자에게는 유리한 무기지만, 잘못 사용하면 오히려 세금 폭탄과 관리 부담으로 돌아올 수 있습니다.