상속·증여 부동산 세금 가이드 – 알아두면 절세 가능한 포인트

부동산을 사고파는 것만큼이나 중요한 것이 상속과 증여입니다.
부모님이 자녀에게 집을 넘겨주는 경우, 혹은 가족 간 재산 이전은 흔히 일어나는 일입니다. 그런데 여기서 빠질 수 없는 것이 바로 세금입니다.

많은 사람들이 “증여하면 세금이 너무 많이 나오지 않나?” “상속받으면 어떤 세금을 내야 하지?”라는 의문을 가집니다.
이 글에서는 2025년 기준 상속세·증여세와 관련된 부동산 세금을 정리하고, 절세 포인트를 알려드립니다.

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1. 상속과 증여 – 개념부터 정리

먼저 상속과 증여의 개념부터 구분해야 합니다.

• 상속: 사망한 사람(피상속인)의 재산이 법적 상속인에게 이전되는 것
• 증여: 살아 있는 사람이 무상으로 다른 사람에게 재산을 넘겨주는 것

핵심 차이점

• 시점: 상속은 ‘사후’, 증여는 ‘생전’
• 세금 부과 방식: 상속세 vs 증여세

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2. 상속세와 증여세 – 어떻게 다를까?

(1) 상속세

• 상속세 과세 대상: 사망 당시 소유한 모든 재산 (부동산, 예금, 주식 등)
• 과세 표준: 상속재산 총액 – 공제금액
• 세율: 10%~50% (누진세율)

상속세율 예시

• 1억 이하: 10%
• 5억 이하: 20%
• 10억 이하: 30%
• 30억 이하: 40%
• 30억 초과: 50%

상속 공제 제도

• 기본공제: 5억 원
• 배우자 공제: 배우자가 상속받는 경우 최대 30억 원까지 공제
• 기타 인적공제: 미성년자·장애인 등 추가 공제

(2) 증여세

• 증여세 과세 대상: 살아 있는 상태에서 무상 이전되는 모든 재산
• 세율: 10%~50% (누진세율)

증여세율 예시

• 1억 이하: 10%
• 5억 이하: 20%
• 10억 이하: 30%
• 30억 이하: 40%
• 30억 초과: 50%

증여세 공제 한도(10년 단위)

• 배우자: 6억 원
• 직계존비속(자녀): 5천만 원 (미성년자: 2천만 원)
• 기타 친족: 1천만 원

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3. 상속·증여 시 주의해야 할 부동산 세금 3가지

상속이나 증여에서는 상속세·증여세 외에도 다른 세금이 함께 발생할 수 있습니다.

(1) 취득세

상속·증여로 부동산을 받으면 취득세를 납부해야 합니다.

• 상속 취득세율: 2.8% (상속세 일부 감면)
• 증여 취득세율: 3.5% (농어촌특별세·지방교육세 포함)

(2) 양도소득세

증여 후 5년 이내에 받은 부동산을 팔면,
증여자(증여한 사람)의 취득가를 기준으로 양도세 계산합니다.

(3) 종부세

증여받은 주택이 합산되면 다주택자가 되어 종부세 부담이 커질 수 있습니다.

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4. 상속·증여 절세 전략 7가지

① 증여 타이밍 분산

증여는 10년 단위로 증여세 공제가 적용됩니다.
예를 들어 자녀에게 1억 원을 한 번에 주면 5천만 원 초과분에 대해 증여세가 붙습니다.
하지만 10년에 한 번씩 나눠 증여하면 공제 혜택을 반복적으로 받을 수 있습니다.

② 배우자 증여 활용

배우자는 6억 원 공제가 있습니다.
즉, 배우자에게 집을 증여하면 6억 원까지 세금 없이 이전 가능합니다.

③ 증여 후 5년 이상 보유

증여받은 부동산을 5년 이상 보유 후 매도하면,
증여받은 사람의 취득가로 양도세를 계산해 세 부담을 줄일 수 있습니다.

④ 상속공제 적극 활용

상속 시 기본공제 5억 원 + 배우자 공제 30억 원 등 다양한 공제를 활용하면 세금이 크게 줄어듭니다.

⑤ 다주택자 종부세 절감용 증여

다주택자가 주택 일부를 자녀에게 증여하면 종부세 합산 주택 수를 줄여 종부세 부담을 줄일 수 있습니다.

⑥ 부동산 가격 낮을 때 증여

증여세는 증여 당시 시세 기준으로 계산됩니다.
따라서 부동산 가격이 상대적으로 낮을 때 증여하는 것이 유리합니다.

⑦ 전문가 상담 필수

상속·증여 세금은 매우 복잡하고, 상황마다 다릅니다.
세무사 상담을 통해 맞춤 절세 전략을 짜는 것이 중요합니다.

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5. 상속·증여 관련 FAQ

Q1. 상속세는 언제 내나요?
→ 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내 신고·납부합니다.

Q2. 증여세 신고 기한은?
→ 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내입니다.

Q3. 부모가 자녀에게 집을 증여하면 취득세도 내나요?
→ 네. 증여 취득세 3.5%가 부과됩니다.

Q4. 증여받은 부동산을 바로 팔면 세금이 늘어나나요?
→ 네. 5년 이내 매도 시 증여자의 취득가로 양도세를 계산합니다.

Q5. 배우자에게 집을 증여하면 세금이 전혀 없나요?
→ 6억 원까지는 면세, 초과분은 증여세 부과됩니다.

Q6. 상속받은 집도 종부세 대상인가요?
→ 네. 상속으로 인해 다주택자가 되면 종부세 대상이 될 수 있습니다.

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결론 – 상속·증여, 계획만 잘 세워도 세금은 달라진다

상속·증여는 단순히 “부모가 자식에게 집을 넘겨주는 것” 이상입니다.
세금 구조를 이해하고 계획을 세우느냐에 따라 수천만 원, 때로는 억 단위의 차이가 납니다.

증여세·상속세, 취득세, 종부세, 양도세까지 연관 세금을 모두 고려하고, 필요하다면 세무사와 상담해 최적의 절세 전략을 짜는 것이 현명합니다.

“준비된 상속·증여”는 가족에게 더 큰 재산을 남기는 가장 확실한 방법입니다.