전세·월세와 관련된 세금, 세입자·집주인이 꼭 알아야 할 정보

우리나라 부동산 시장에서 전세와 월세는 가장 흔한 임대 형태입니다. 하지만 전세나 월세를 계약할 때, 단순히 ‘보증금’과 ‘월세’만 신경 쓰면 안 됩니다. 세금 문제도 반드시 챙겨야 합니다.

집을 빌리는 세입자(임차인)와 집을 빌려주는 집주인(임대인) 모두 세금과 밀접하게 연관되어 있습니다. 전세·월세 계약이 세금에 어떤 영향을 미치는지 모른다면, 예상치 못한 세금 폭탄을 맞거나 혜택을 놓칠 수 있습니다.

이 글에서는 전세·월세와 관련된 모든 세금을 체계적으로 정리하고, 세입자와 집주인 각각이 알아야 할 핵심 포인트를 소개합니다.

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1. 전세·월세와 세금 – 왜 알아야 할까?

전세나 월세 계약은 단순한 임대차 계약처럼 보이지만, 사실상 세금의 출발점이 됩니다.

• 집주인은 임대소득세, 종합부동산세 등 세금 신고 대상이 될 수 있고,
• 세입자는 주택자금 세액공제, 전세보증금 반환 보장 등 혜택을 받을 수 있습니다.

세금을 제대로 이해하면 불필요한 부담은 줄이고, 받을 수 있는 혜택은 놓치지 않을 수 있습니다.

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2. 집주인(임대인)에게 부과되는 세금

전세와 월세로 집을 빌려줄 때, 집주인이 알아야 할 대표적인 세금은 임대소득세, 종합부동산세, 재산세입니다.

(1) 임대소득세

집주인이 월세를 받는다면 임대소득세를 내야 합니다.

• 연간 임대소득 2,000만 원 이하: 분리과세(세율 14%) 또는 종합과세 선택
• 연간 임대소득 2,000만 원 초과: 종합소득세(세율 6~45%) 적용

예시
월세 100만 원 × 12개월 = 연 1,200만 원 → 2,000만 원 이하, 분리과세 가능

전세는?
전세보증금 자체에는 세금이 없지만, 보증금을 활용해 발생한 간주임대료가 일정 기준 이상이면 임대소득세 과세 대상이 됩니다.

• 기준: 보증금 합계 3억 원 초과 시 간주임대료 계산

(2) 종합부동산세

임대용 주택이 많으면 다주택자가 되어 종부세 대상이 될 수 있습니다.

• 1세대 1주택자: 공시가격 11억 초과 시 종부세 부과
• 다주택자: 공시가격 합산 6억 초과부터 과세

(3) 재산세

임대 여부와 상관없이, 집을 소유하고 있으면 재산세를 매년 납부해야 합니다.

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3. 세입자(임차인)가 챙길 수 있는 혜택

세입자도 전세·월세와 관련해 받을 수 있는 세금 혜택이 있습니다.

(1) 월세 세액공제

근로자가 월세를 낸다면 연말정산에서 세액공제를 받을 수 있습니다.

• 조건: 연 소득 7,000만 원 이하 근로자, 무주택 세대주
• 공제율: 월세의 10~12% (최대 750만 원)

예시
월세 50만 원 × 12개월 = 600만 원
→ 10% 공제 = 60만 원 환급

(2) 전세자금대출 이자 소득공제

전세자금 대출을 받았다면, 이자 상환액의 일부를 소득공제 받을 수 있습니다.

• 조건: 무주택 세대주, 총급여 5천만 원 이하(맞벌이 7천만 원 이하)

(3) 전세보증금 보호

세금 혜택은 아니지만, 전세보증금 반환보증보험에 가입하면 보증금을 돌려받지 못할 위험을 줄일 수 있습니다.

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4. 전세·월세 관련 세금 계산 예시

사례 1: 월세만 받는 집주인

• 보유 주택: 오피스텔 1채, 월세 80만 원
• 연 임대소득: 960만 원 → 2,000만 원 이하 → 임대소득세 분리과세(14%)

사례 2: 전세보증금 간주임대료

• 보증금: 5억 원 (기준 3억 초과)
• 간주임대료 계산: (보증금 – 3억) × 정기예금이자율(2%) = 4백만 원
• 4백만 원이 임대소득으로 과세

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5. 집주인과 세입자, 각각 꼭 알아야 할 팁

집주인 TIP

• 월세 수입은 반드시 신고해야 합니다. (미신고 시 가산세)
• 전세보증금이 3억 원을 넘으면 간주임대료 과세 가능성 체크
• 다주택자는 종부세, 재산세 합산 부담 확인 필요

세입자 TIP

• 월세 세액공제, 전세자금 대출 이자 공제는 연말정산 때 신청
• 임대차 계약서에 확정일자를 꼭 받아두기
• 보증금 보호를 위해 전세보증금 반환보증보험 가입 고려

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6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 전세 보증금에도 세금이 붙나요?
→ 전세 보증금 자체에는 세금이 없지만, 보증금이 3억 원을 넘으면 간주임대료가 과세될 수 있습니다.

Q2. 집주인이 월세 신고 안 하면 어떻게 되나요?
→ 국세청에 자동 통보되며, 가산세 부과됩니다.

Q3. 세입자는 세금 낼 게 없나요?
→ 낼 세금은 없지만, 월세 세액공제나 전세자금대출 소득공제는 챙겨야 합니다.

Q4. 다주택자 전세·월세 임대는 세금이 더 나오나요?
→ 네. 다주택자는 종부세 부담이 크고, 월세 소득이 많으면 종합소득세율(6~45%) 적용됩니다.

Q5. 월세 공제는 누구나 받을 수 있나요?
→ 아닙니다. 무주택 세대주이면서 연 소득 7,000만 원 이하 근로자만 가능합니다.

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결론 – 전세·월세 세금, 모르면 손해 본다

전세·월세 계약은 단순한 주거 계약이 아닙니다.
집주인은 임대소득세, 종부세, 재산세, 세입자는 세액공제, 대출 이자 공제 등 세금과 직접적으로 연결됩니다.

신고할 세금은 신고하고, 받을 혜택은 챙기는 것이 중요합니다.
세금을 모르고 계약했다가 불필요한 부담을 지거나, 돌려받을 수 있는 혜택을 놓치지 않도록 오늘 정리한 내용을 꼭 참고하시기 바랍니다.