1주택자 vs 다주택자, 부동산 세금 차이는 얼마나 날까?

부동산을 보유할 때 세금 부담은 주택 수에 따라 크게 달라집니다.
“내가 1주택자인데 세금이 얼마나 나올까?” “다주택자가 되면 세금 폭탄을 맞는다는 말은 진짜일까?”
이런 질문은 부동산 거래를 앞둔 사람들이 가장 많이 하는 고민 중 하나입니다.

2025년 현재, 정부는 실수요자(1주택자) 보호 정책과 다주택자 세부담 강화를 병행하고 있습니다.
그렇다면 실제로 1주택자와 다주택자 사이에는 세금 차이가 얼마나 날까요?

이 글에서는 취득세, 보유세(재산세·종합부동산세), 양도소득세를 기준으로 1주택자와 다주택자의 세금 차이를 구체적으로 비교하고, 어떤 점을 주의해야 하는지 알려드립니다.

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1. 부동산 세금, 왜 주택 수에 따라 달라질까?

세법은 ‘주택을 많이 가질수록 세금이 많아지는 구조’입니다.
이는 단순히 돈 많은 사람을 겨냥한 정책이 아니라, 투기 억제와 주거 안정을 위한 제도입니다.

• 1주택자: 실수요자 보호 → 세율 낮고, 감면 혜택 많음
• 다주택자: 세부담 강화 → 취득세, 보유세, 양도세 모두 중과세 적용

결론적으로 주택 수가 많아질수록 세금 부담은 기하급수적으로 늘어납니다.

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2. 취득세 – 1주택자 vs 다주택자

집을 새로 살 때 가장 먼저 내는 세금이 취득세입니다.

1주택자 취득세율 (기본세율)

• 6억 원 이하: 1%
• 6억~9억 원: 2%
• 9억 초과: 3%

2주택자 취득세율

• 8% 일괄 적용

3주택 이상·법인 취득세율

• 12% 일괄 적용

사례

• 9억 아파트를 1주택자가 구입 → 취득세 3% = 2,700만 원
• 같은 집을 2주택자가 구입 → 취득세 8% = 7,200만 원
• 같은 집을 3주택자가 구입 → 취득세 12% = 1억 800만 원

차이점
1주택자와 3주택자 사이, 같은 집을 사더라도 취득세 차이가 8,000만 원 이상 납니다.

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3. 보유세 – 재산세와 종합부동산세

(1) 재산세

재산세는 모든 부동산 소유자가 매년 내는 지방세입니다.
주택 수와 관계없이 부과되지만, 세율은 공시가격에 따라 차이가 있습니다.

• 공시가격 6천만 원 이하: 0.1%
• 공시가격 1억5천만 원 이하: 0.15%
• 공시가격 3억 이하: 0.25%
• 공시가격 3억 초과: 0.3~0.4%

재산세는 1주택자·다주택자 차이가 크지 않지만, 다주택자는 주택이 많아질수록 합산 세액이 늘어납니다.

(2) 종합부동산세(종부세)

종부세는 다주택자 세금 차이를 가장 크게 만드는 요인입니다.

• 1세대 1주택자: 공시가격 11억 원 초과분만 종부세 부과
• 다주택자·법인: 공시가격 6억 원 초과부터 부과 + 중과세율 적용

사례

• 서울 아파트(공시가 15억) 1채 보유 → 1주택자: 4억 초과분에 대해서만 과세
• 서울 아파트(공시가 15억) 2채 보유 → 다주택자: 6억 초과분부터 과세, 세율 2배 이상

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4. 양도소득세 – 집을 팔 때 세금 차이

집을 팔 때 내는 **양도소득세(양도세)**는 주택 수에 따라 천차만별입니다.

1주택자

• 2년 이상 보유 + 2년 거주 → 12억 이하 양도세 비과세
  즉, 10억에 팔아도 세금 0원일 수 있습니다.

다주택자

• 조정대상지역 주택 매도 시 기본세율 + 20% 중과세
• 1년 미만 보유 후 매도 시 70%, 2년 미만 보유 시 60% 세율 적용

사례

• 10억에 팔아 5억 차익이 난 경우
  • 1주택자(비과세 요건 충족): 양도세 0원
  • 다주택자: 양도세율 65%(기본세율 45% + 중과 20%) 적용 → 3억 이상 세금 발생 가능

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5. 실제 세금 부담 비교 – 1주택자 vs 다주택자

시나리오: 서울 조정대상지역 아파트 9억 원짜리 매입, 5년 뒤 12억 원에 매도

• 1주택자
  • 취득세: 2,700만 원(3%)
  • 보유세(5년): 약 1,500만 원(재산세 + 종부세 일부)
  • 양도세: 비과세 요건 충족 시 0원
• 2주택자
  • 취득세: 7,200만 원(8%)
  • 보유세(5년): 약 5,000만 원(종부세 중과)
  • 양도세: 2억 이상(중과세율 적용)

결론적으로, 같은 아파트를 사고 팔아도 세금 차이는 억 단위입니다.

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6. 다주택자 세부담 줄이는 방법

다주택자가 모든 세금에서 손 놓고 있으면 세금 폭탄을 맞습니다. 하지만 전략을 쓰면 세부담을 줄일 수 있습니다.

• 증여 활용: 자녀 증여를 통해 주택 수 줄이기
• 합산배제 주택 등록: 임대사업자 등록, 일정 요건 충족 시 종부세 대상 제외
• 양도 시기 조정: 2년 이상 보유 후 매도, 세율 낮추기
• 1주택 전환 전략: 기존 주택 처분 후 비과세 혜택 활용

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7. FAQ – 자주 묻는 질문

Q1. 1주택자는 무조건 세금이 적은가요?
→ 네. 정부 정책이 실수요자 보호에 초점이 맞춰져 있기 때문에 1주택자는 감면 혜택이 많습니다.

Q2. 다주택자는 무조건 세금 폭탄인가요?
→ 무조건은 아닙니다. 비조정지역 주택이나 합산배제 주택 등은 세부담을 줄일 수 있습니다.

Q3. 종부세는 1주택자도 내나요?
→ 공시가격 11억 원을 초과하면 냅니다. 하지만 공제·세액공제가 있어 부담은 다주택자보다 훨씬 적습니다.

Q4. 다주택자가 1주택자가 되면 세금이 줄어드나요?
→ 네. 기존 주택 처분 후 1주택 상태가 되면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

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결론 – 주택 수에 따른 세금 차이는 ‘억 단위’

1주택자와 다주택자의 세금 차이는 단순히 몇 백만 원 차이가 아닙니다.
취득세부터 양도세까지 모두 고려하면 억 단위 차이가 납니다.

다주택자라면 세금 폭탄을 피하는 전략이 필요하고, 1주택자라면 비과세 조건을 유지하는 것이 중요합니다.

결국, 내가 몇 채를 갖고 있느냐가 세금 전략의 출발점입니다.