종부세 계산법 & 공제 활용하기

종합부동산세(이하 종부세)는 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 경우 과세되는 세금으로, 자산 규모가 클수록 영향이 크며 보유 전략에도 큰 영향을 줍니다. 이번 글에서는 종부세의 기본 구조부터 계산 방식, 공제 제도, 절세 전략까지 2025년 기준으로 상세히 정리합니다.

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1. 종합부동산세란?

종부세는 일정 금액 이상의 공시가격 합산액을 가진 주택이나 토지를 보유한 사람에게 매년 부과되는 세금입니다.

• 납세 대상: 매년 6월 1일 기준 주택 또는 토지를 일정 기준 이상 보유한 자
• 부과 기준: 공시가격 기준 주택 1세대당 9억 원 (1주택자), 6억 원 (다주택자) 초과분에 대해 과세
• 부과 시기: 매년 12월

📌 참고: 2022년부터는 공시가격 현실화와 세부담 완화 정책이 병행되며, 매년 기준이 변동 중입니다. 2025년에는 공시가 반영률 조정으로 세 부담 완화 추세가 지속되고 있습니다.

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2. 종부세 계산 구조

종부세는 단일세율이 아니라 아래 절차를 통해 계산됩니다.

✅ Step 1: 과세표준 산출

• (보유 주택의 공시가격 합산 – 공제금액) × 공정시장가액비율

✅ Step 2: 세율 적용

• 과세표준에 누진세율 적용 (0.5% ~ 6.0%)

✅ Step 3: 세액 공제 및 감면

• 장기보유, 고령자 공제 등 적용

✅ Step 4: 세액 계산 후 지방교육세(20%) 추가

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3. 공정시장가액비율이란?

과세표준 산출 시 공시가격 전액이 아니라 일부만 과세표준으로 사용하는 비율입니다. 매년 정부가 고시합니다.

• 2023년: 60%
• 2024년: 60%
• 2025년: 60% 유지 예정

예) 공시가 10억 주택 1채 보유 (1세대 1주택자)

• 공제: 9억 원 → 과세표준 = (10억 – 9억) × 60% = 6,000만 원

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4. 종부세 세율 (2025년 기준 예시)

과세표준	세율 (1주택자)
0~3억 원	0.5%
3~6억 원	0.7%
6~12억 원	1.0%
12~50억 원	1.5%
50억 원 초과	2.0%~6.0%

→ 다주택자는 중과세율(최고 6.0%) 적용되며, 조정지역 주택 보유 시 세율은 더 높아질 수 있음

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5. 공제 제도 정리

✅ 기본 공제

• 1세대 1주택자: 9억 원 공제
• 다주택자: 6억 원 공제

✅ 고령자 공제

• 만 60세 이상, 최대 20%

✅ 장기보유 공제

• 5년 이상 보유 시 최대 50%
• 고령자 공제와 합산 시 최대 80%까지 가능

📌 단, 종부세 공제는 '세액 공제'로 적용되며, 총세액에서 직접 차감하는 효과가 있음

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6. 1주택자 vs 다주택자 예시 시뮬레이션

1세대 1주택자 (공시가 12억 원):

• 과세표준 = (12억 – 9억) × 60% = 1억 8천만 원
• 세율: 0.5%
• 종부세 = 1억 8천만 원 × 0.5% = 90만 원

다주택자 (공시가 합산 12억 원):

• 공제: 6억 원 → 과세표준 = 6억 × 60% = 3억 6천만 원
• 세율: 중과 적용 1.2% 가정 → 종부세 = 약 432만 원

→ 동일한 자산을 보유하더라도 세 부담은 5배 이상 차이 발생 가능

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7. 절세를 위한 종부세 실전 전략

✅ 주택 수 줄이기

• 일시적 2주택 기간 활용
• 상속주택 제외 요건 확인

✅ 부부 공동명의 전략

• 1주택을 공동명의로 구입 시 각자 공제 적용 가능 (합산 18억까지)
• 특히 고령자·장기보유 공제를 양쪽 모두 활용할 수 있는 장점 있음

✅ 임대주택 등록

• 등록임대사업자에 대한 종부세 감면 제도 (일정 조건하에)

✅ 주택 처분 타이밍 조절

• 6월 1일 이전 매도 시 해당 연도 과세대상에서 제외됨 → 보유 판단 기준일 고려 필요

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8. 종부세 관련 체크리스트 ✅

• 공시가격 합산 후 과세 기준 초과 여부 확인
• 공정시장가액비율 확인 및 적용
• 1세대 1주택 요건 충족 여부 검토
• 고령자 및 장기보유 공제 가능 여부 확인
• 공동명의 활용 여지 검토
• 세무 전문가와 시뮬레이션 진행

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9. 마무리 조언

종부세는 자산 보유에 따른 심리적, 실질적 부담을 크게 만드는 요인 중 하나입니다. 단순히 주택 수가 많다고 높은 세금이 부과되는 것이 아니라, 보유 구조, 명의 구성, 공제 조건 충족 여부 등에 따라 세 부담이 달라질 수 있습니다.

따라서 무조건적인 다주택 회피보다는, 정확한 기준과 혜택을 이해한 후 보유 전략을 설계하는 것이 현명합니다. 특히 공동명의, 고령자·장기보유 공제, 처분 시기 조절은 절세의 핵심입니다.